Declaran la nulidad del registro y aprobación de los planos de una obra en Caballito
La justicia dispuso además que se deba tramitar un nuevo permiso de obraen caso de realizar un emprendimiento constructivo sobre el lote
El titular del Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario n.° 13 de la Ciudad de Buenos Aires, Guillermo Scheibler, declaró la nulidad del registro y aprobación de los planos efectuado el 23 de junio de 2005 y señaló que «a los efectos de realizar un emprendimiento constructivo sobre el lote de la calle Cachimayo 595 se deberá tramitar un nuevo permiso de obra que deberá ser evaluado a la luz de la normativa vigente al momento en que se presente». Todo ello en el marco de la causa «R., H. R. y Otros contra GCBA sobre acción meramente declarativa», Expediente n.° 79327/2013-0.
Cuatro adherentes al fideicomiso se presentaron y promovieron la acción contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires con el objeto de «hacer cesar el estado de incertidumbre respecto de la posibilidad de realizar un emprendimiento constructivo sobre el lote de la calle Cachimayo 595». Precisaron que «de acuerdo con el plano de obra aprobado el 23 de junio de 2005 (…), el emprendimiento —denominado ‘Pisitos de Cachimayo‘—consiste en la construcción de un edificio con ocho unidades funcionales y una unidad complementaria de cinco espacios guardacoches». Explicaron que «cumplieron con la totalidad de los requerimientos exigidos por la normativa para obtener las aprobaciones pertinentes». Apuntaron que «la complejidad que rodea la actividad constructiva en cuestión es de tal magnitud que, sin perjuicio de estar autorizada, ha sido paralizada y generó un trastorno y un perjuicio económico significativo».
Además, se presentó un núcleo de personas que «solicitaron se los tenga por terceros en los términos del art. 84 del CCAyT». Manifestaron que «son vecinos del predio (…) y denunciantes de los actores en relación con la obra que allí pretenden ejecutar». Sostuvieron que «para poder ejecutar una obra en el predio citado, deberá iniciarse el trámite de registro de obra nuevamente, ya que la registrada en 2005 de manera irregular como detalla[ron], y como lo determinó la propia Sala II de este fuero, se encuentra vencido». Agregaron que «al no haber subsanado las irregularidades en el trámite de registro de la obra, el permiso de obra se encuentra vencido de acuerdo con las disposiciones del Código de Edificación». Este colectivo ya se había presentado en 2014, para solicitar la caducidad de la obra.
El informe pericial expuso que «los planos presentados para la demolición total y obra nueva (…) presentaban errores u omisiones y no se ajustaban de manera estricta a los requisitos técnicos vigentes a la fecha de presentación y a la de su registro». Detalló que «las medidas del lote según la escritura traslativa de dominio (…) difieren de las que se consignaron en los planos de demolición total y obra nueva; en ninguna de las plantas de los niveles de planta baja, 1° a 6° piso, 7° piso, 8° piso y sala de máquinas son legibles las medidas de los locales, ni se indican la clase ni las cotas de nivel que les corresponde según el Código de Edificación; el esquema utilizado para detallar la fachada del edificio la simplifica en exceso y no es coherente con los planos de las plantas de los niveles de planta baja y 1° a 6° piso (…). Por último, también verificó inconsistencias en el plano completo correspondiente a la sala de máquinas». Finalmente, dio cuenta de irregularidades constatadas al momento de la inspección. Entre ellas, destacó que «no hay constancia de la contratación del seguro exigido (…); falta la colocación del cartel de obra, lo que no permite identificar quién tiene a su cargo la ejecución de la obra y las funciones y obligaciones relativas a la seguridad e higiene; no se encontró señalización o mobiliario que permita establecer la existencia de los locales destinados a vestuario y comedor; (…) no hay protección contra la caída de objetos y materiales, ni de personas; no hay protecciones en los puntos de trabajo con riesgo de caída a distinto nivel, como así tampoco en el pozo del ascensor y en la caja de la escalera; no se aplican las medidas exigidas para la señalización de la obra y para la prevención y protección contra potenciales incendios; no cumple con las condiciones de iluminación exigidas; (…) la única escalera existente carece de los elementos de seguridad; y que no hay andamios de ningún tipo ni silletas, caballetes, pasarelas o rampas».
El GCBA alegó que «no existe un estado de incertidumbre, en tanto los actos y dictámenes dictados a lo largo de las actuaciones administrativas resultaron coincidentes en cuanto al derecho que correspondía aplicar al proyecto constructivo ejecutado por la parte actora».
El magistrado recordó que «en cuanto a la zonificación del predio que nos ocupa, cabe referir que al momento de la registración de los planos —23 de junio de 2005—, el inmueble se encontraba en un distrito catalogado como R2aII, esto es, Residencial General de Densidad Media Alta (…). Asimismo, la manzana en la que se ubica el inmueble —comprendida entre las calles Nicolás Videla, Cachimayo, La Nave y José Bonifacio—según el Código de Planeamiento Urbano de ese momento integraba un ‘Nuevo APH‘». Sin embargo, a partir de la sanción de la ley 2294 (…) desafectó del Distrito R1bI de Zonificación del Código de Planeamiento Urbano el polígono delimitado por los ejes de las calles Emilio Mitre, Valle, Del Barco Centenera y el eje de la Av. Pedro Goyena y lo afectó al Distrito APH 46 ‘Barrio Inglés‘».
Por su parte, el titular del Juzgado n.° 13 sostuvo que «en contraposición con lo resuelto por los organismos dependientes del GCBA, la registración de los planos del inmueble que nos ocupa no resultó válida conforme a la normativa urbanística vigente en dicho momento». «Tampoco puede soslayarse que todas las modificaciones normativas operadas en la zona del predio posteriores a la fecha de registración de la obra se han enderezado mediante diversas modalidades a preservar las características residenciales de escasa altura y densidad de la zona en que se encuentra el inmueble objeto de estos autos», completó.
Finalmente, Scheibler resolvió en relación a las costas, que «deben ser soportadas en su totalidad por el GCBA, en tanto el estado de incertidumbre acerca de la posibilidad de realizar el emprendimiento constructivo en cuestión se debió exclusivamente a su conducta«.-
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