Revés para obra en predio de la Institución Salesiana en Colegiales
La justicia porteña hizo lugar parcialmente a la acción de amparo impulsada por vecinos de Colegiales y declaró la nulidad de la resolución que establecía la superficie máxima a edificarse en una nueva obra situada en Dorrego 2106/Amenábar 34, y los usos comerciales de los posibles locales a ubicarse allí
La jueza Andrea Danas, titular del juzgado n.º 9 en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, hizo lugar parcialmente a la acción de amparo presentada por vecinos del barrio de Colegiales y declaró la nulidad de la Resolución n.º 46-SECPLAN-2015 -referida a una obra nueva situada en la calle Dorrego 2106/Amenábar 34– y de las Disposiciones n.º 1558-DGIUR-2013 y n.º 604-DGIUR-2014, ambas relacionadas a los usos comerciales de los posibles locales a ubicarse en el edificio en construcción.
Además, la jueza decidió declarar abstracto el planteo de nulidad de la Disposición n.º 777-DGIUR-2013, mediante la cual se consideró factible el proyecto de obra nueva propuesto, entendiendo a la manzana 64 -bajo la propiedad de la Institución Salesiana y donde se iban a realizar las construcciones- como una unidad de estudio “en virtud que la misma no estaba parcelada”. Dicha institución solicitó, luego, la subdivisión de parcelas. Esta petición fue acogida favorablemente. Así en la parcela 1 se albergaría el nuevo proyecto y en la parcela 2 se ubicaría el Colegio León XIII.
En este marco, la magistrada efectuó un detalle de los hechos que llevaron a que se declarase abstracto el planteo de nulidad de la Disposición n° 777-DGIUR-2013. Así refirió que la división de la manzana 64 en dos parcelas vulneró los límites de FOT (superficie máxima permitida a edificarse) asignados para la parcela 1. En ese sentido, advirtió que la superficie de esa parcela “…ascendía a la cifra de 4.292,21 metros cuadrados. Por lo tanto, la superficie máxima edificable en ella era 12.876,23m2. Pero, tal como se desprendía de la prueba documental agregada, (…) se había aprobado un proyecto de aproximadamente 19.000 m2. Esto representaba un exceso de alrededor de 6.000 m2, es decir un 46% de la superficie permitida para la parcela en total”. Por tal motivo, se decidió cautelarmente la suspensión de la Disposición n° 777-DGIUR-2013. Este decisorio fue recurrido y, luego, confirmado por la Alzada.
Con posterioridad al pronunciamiento de la Cámara, las partes interesadas decidieron reunificar las parcelas de la manzana cuestionada. Por lo tanto, se autorizó el proyecto de la obra en construcción mediante la Disposición n° 1153-DGIUR-2015. De este modo, se constató que “el pronunciamiento sobre la legalidad de la Disposición N° 777-DGIUR-2013 ha perdido virtualidad pues la situación de hecho que le sirvió de sustento se ha esfumado, al reunificarse las parcelas de la manzana 64…”.
Sin embargo, precisa el fallo que aún estando vigente la orden judicial de suspensión de los efectos de la Disposición n° 777-DGIUR-2013, mediante la Resolución n.° 46-SECPLAN-2015 se efectuaron algunas precisiones sobre el cálculo FOT del proyecto de obra nueva; a saber: “(i) se mencionó que para el cálculo del FOT de la obra en construcción suspendida se había tomado toda la manzana 64 como unidad de estudio; (ii) se fijaron las capacidades constructivas de cada una de las parcelas, es decir 21.500 m2 para la parcela 1 y 10.661,41 m2 computable al cálculo del FOT utilizado por el edificio pre-existente, más 10.958,58 m2 computables al cálculo del FOT para futuras intervenciones en la parcela 2, y se estipuló que la sumatoria de estas tres cifras ascendía a 43.119,99 m2 y (iii) se ordenó anotar tales capacidades constructivas máximas para la manzana 64, Sección 35, Circunscripción 17 en el Registro de la Propiedad Inmueble”.
En este marco, Danas señaló que “la Resolución n.° 46-SECPLAN-2015 ha sido emitida sin considerar, debidamente, la situación procesal de este amparo, vulnerando de este modo el derecho aplicable y desdibujando su motivación, pero además, incumpliendo en forma expresa una orden judicial“.
De tal modo, la jueza expresó: “Corresponde hacer lugar a la nulidad absoluta e insanable de la Resolución n.º 46-SECPLAN-2015; debiendo además girar este expediente judicial a la Cámara de Apelaciones Penal, Contravencional y de Faltas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los efectos de que se evalúe la posible comisión de un delito por parte de todas aquellas personas que intervinieron en la emisión del acto administrativo nulo, ya sea en su calidad de funcionarios públicos o, en su calidad de partes interesadas en la decisión adoptada. Ello, en los términos del artículo 177 del Código Procesal Penal, ley 23.984, en tanto de las pruebas agregadas en autos surge en forma indudable que dicha decisión fue dictada en franca violación a la medida cautelar dictada en primera instancia y luego confirmada por la Cámara de Apelaciones. Al insistir la autoridad administrativa sobre lo oportunamente dispuesto en la Disposición n.° 777-DGIUR-2013 y reiterar el FOT cuestionado judicialmente, ordenando -además- su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, se ha desconocido en forma expresa una decisión judicial. Sobre ello deberá expedirse la Justicia Penal”.
En cuanto a los usos comerciales de los posibles locales a ubicarse en el edificio en construcción, la magistrada indicó que la disposición n.º 1558-DGIUR-2013 “no cuenta con un certificado de aptitud ambiental que lo contemple en su integridad, esto es, con los usos previstos en la Resolución n.° 1558″. Esto debido a que “no se desprende que el Consejo del Plan Urbano Ambiental -la Autoridad Técnica que evalúa impacto ambiental- haya tomado intervención alguna ni haya procedido a emitir opinión, de modo que no existió ninguna adecuación de los cuadros de usos especiales previstos para este Distrito de Urbanización Determinada, a los cuadros de usos generales”.
Danas realizó diversas precisiones dado que el edificio de departamentos a construirse y la institución educativa serán sometidos al régimen de propiedad horizontal. Entre ellas, aseguró que “deberá construirse una pared medianera entre el sector del Colegio León XIII y la obra autorizada por Disposición n.º 1153-DGIUR-2015, conforme planos de Arquitectura Escolar aprobados”. Finalmente, decidió que “con el fin de cumplir con la normativa vigente, si en un futuro se decidiese dividir nuevamente la manzana en dos o más parcelas, deberá tenerse en cuenta que la capacidad constructiva se encontrará limitada por dos variables: a) el FOT aplicable a la zona 3 del Distrito U20 y b) la superficie libre de 6.076,43 m2”.
Dicho distrito se halla delimitado por el eje de la avenida Federico Lacroze, vías del ex Ferrocarril General Bartolomé Mitre, línea de fondo de las parcelas frentistas a la avenida Santa Fe vereda par, eje de la calle Humboldt hasta el eje de la avenida Niceto Vega, éste hasta el eje de la calle Fitz Roy hasta el eje de la avenida Córdoba y por su eje hasta la intersección con la avenida Federico Lacroze.-
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