Estricto cumplimiento y control efectivo de monto máximo de comisiones inmobiliarias para alquileres de viviendas
La justicia porteña dictó sentencia de fondo sobre el amparo en el que se cuestionaba una resolución del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires que habilitaba al cobro de comisiones para alquileres superiores a lo establecido en la ley 2340. En el fallo se declara la nulidad de dicha resolución y se dispone que las inmobiliarias no podrán cobrar a los inquilinos de inmuebles con destino vivienda única un importe superior al 4.15% del total del contrato, y tampoco podrán exceder ese monto argumentando gastos u otros conceptos. También se ordena al CUCICBA que en un plazo de 30 días implemente un plan de control y difusión del monto máximo a cobrarse a los inquilinos, y se arme una mesa de trabajo con participación de la Defensoría del Inquilino de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad.
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El juez Marcelo Segón, titular del juzgado N° 17 en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dictó sentencia sobre la cuestión de fondo planteada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y Gervasio Muñoz (inquilino e integrante de Inquilinos Agrupados), vía acción de amparo con carácter colectivo, contra el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) por los montos de las comisiones por alquileres de viviendas. En la demanda, se cuestionó la Resolución N° 350/2016 dictada por dicho colegio profesional, por habilitar el cobro de hasta dos meses de alquiler de comisión -aplicando el principio de libertad contractual a partir de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación-, sin respetar la normativa local (ley 2340) que establece un monto máximo para los alquileres de inmuebles con destino a vivienda única.
En la resolución firmada este 30 de agosto, el juez porteño hizo lugar a la demanda entablada, “declarando la nulidad de la resolución nº 350/CUCICBA/16 – inciso 3, punto a) de su art. 1°”, por entender que dicha resolución “es contraria no sólo al Código Civil y Comercial de la Nación -el cual deja a salvo lo establecido en la normativa local- sino también a la Ley Nº 2.340, de la cual de forma inequívoca se desprende que no es competencia del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires fijar el monto correspondiente a cobrar en concepto de comisión al inquilino sino esta atribución es de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires”.
En consecuencia, el magistrado ordenó que “los corredores inmobiliarios no podrán cobrar en concepto de comisión a inquilinos y/o potenciales inquilinos de un inmueble con destino a vivienda única un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 57 de la ley nº 2.340”. Según lo dispuesto en la sentencia, y ante la posibilidad de aplicar argumentos variados para incrementar los montos establecidos por la normativa, el magistrado dispuso expresamente que “tampoco podrán los corredores inmobiliarios pretender el cobro de comisiones que excedan el tope citado, bajo el rubro de ‘gastos’ u otros conceptos similares en relación con los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda única”.
Frente a la evidencia que “la demandada no ejerce un adecuado control respecto de las conductas de los corredores que por ley se encuentra obligada a ejercer”, y “su conducta se encamina a desoír el tope máximo consagrado en el art. 57 de la ley nº 2.340 cuando pretende soslayarlo con una interpretación incompatible con el resto del ordenamiento jurídico”, Marcelo Segón estableció una serie de medidas a fin de que se cumpla efectivamente lo dispuesto.
Ante las funciones (poder de policía) que le competen al CUCICBA, el juez Segón ordenó “al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires velar por el estricto cumplimiento del art. 57 de la ley nº 2.340 y del artículo 1° de la ley n° 3.588” (el primer artículo es el que establece el monto máximo de la comisión por alquileres de viviendas, y el segundo es el que define que los corredores inmobiliarios deben exhibir en forma visible y destacada en los locales u oficinas comerciales las normas aplicables en la materia).
Para ello, el magistrado dispuso que el CUCICBA en el plazo de 30 días “implemente un plan para el control efectivo sobre el cobro de aranceles por parte de los corredores inmobiliarios, con miras a evitar la repetición de prácticas ilegales en torno a las comisiones cobradas a inquilinos y/o potenciales inquilinos en relación con las locaciones de inmuebles destinados a vivienda única; confeccione un plan integral para la difusión pública del monto máximo a cobrarse a los inquilinos y/o potenciales inquilinos en concepto de comisión inmobiliaria por locaciones de inmuebles destinados a vivienda única”; y “elabore un plan a los efectos del control respecto de sus matriculados tendiente al cese en los incumplimientos de la ley 3588”. Sobre los incumplimientos de esta última ley, Segón remarcó que “para el caso de que los corredores inmobiliarios decidan transcribir en sus locales u oficinas comerciales disposiciones nacionales sobre la materia, se deberá dejar aclarado mediante una leyenda que establezca que, ‘en ningún caso podrá cobrarse una comisión que exceda el tope previsto por el art. 57 de la ley 2.340, esto es, el 4,15% del monto total del contrato de alquiler de inmueble para vivienda única’, lo cual deberá estrictamente controlado por el CUCICBA”.
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En caso de que el CUCICBA incumpla con lo dispuesto, el juez definió condenas económicas las cuales fueron fijadas en 5000 pesos por cada día de retardo, desde el vencimiento del plazo fijado para la presentación del referido plan integral; y de 20.000 pesos por cada incumplimiento acreditado en autos (en torno a las medidas dispuestas en el art. 1° de la ley n° 3.588 y a los casos en que se vulnere el tope previsto en el art. 57 de la ley n° 2.340). “Atento lo resuelto por la Sala I de la Cámara del fuero antes citado, dichas multas podrán ser aplicadas en caso de que se acredite el incumplimiento de lo decidido, dejando aclarado que la conducta del CUCICBA será ponderada en función de los deberes de control que le compete en virtud de la referida normativa, sin perjuicio de su potestad disciplinaria ante cada caso particular en que un corredor inmobiliario se apartara de lo dispuesto en esta sentencia definitiva”, expresó.
Finalmente, y “a fin de implementar un plan para el control efectivo sobre el cobro de aranceles por parte de los corredores inmobiliarios con miras a evitar la repetición de prácticas ilegales en torno a las comisiones cobradas a inquilinos sobre locaciones de inmuebles destinados a vivienda única, como así también para la confección de un plan integral de difusión pública del monto máximo a cobrarse a los inquilinos en concepto de comisión inmobiliaria por locaciones de inmuebles destinados a vivienda única y respecto de las obligaciones dimanadas de la ley n° 3.588”, Segón dispuso que “las partes deberán formar una mesa de trabajo, con participación de la Defensoría del Inquilino de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.
Entre los abundantes fundamentos expuestos en las más de 60 fojas de la sentencia, se destaca que “la acción de amparo es procedente, dado que la resolución nº 350/CUCICBA/16, en cuanto no podía ser dictada por el CUCICBA y al permitir cobrar entre uno y dos meses de alquiler en concepto de comisión por servicios de corredores inmobiliarios a los efectos de la celebración de contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda única -en clara violación al tope legal del 4,15% sobre el monto total del contrato– importan una lesión manifiestamente arbitraria e ilegítima de los derechos de los inquilinos y potenciales inquilinos […], no resultando plausible la interpretación de la demandada por la cual la pauta del art. 57 de la ley nº 2.340 puede ser dejada de lado por no ser una norma que revista el carácter de orden público y por estar habilitados los corredores para ello en virtud de la autonomía de la voluntad contractual, como así también su argumentación en tanto establecer dicho tope violaría lo dispuesto en el art. 31 de la Constitución Nacional”.
“En la tensión entre los derechos constitucionales de trabajar y ejercer industria lícita (por un lado) y el acceso a la vivienda digna (por el otro), el legislador local no se ha desentendido de los derechos de ambos participantes, dado que, además de contemplar el del inquilino a no verse privado o frustrado de acceder a una vivienda digna por causa de una comisión a abonarse al corredor que pueda calificarse como irrazonable, excesiva y/o desproporcionada, procura que al percibir aquella este último perciba un honorario conforme la entidad económica del contrato”, se destaca en la sentencia.
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