Deberán readecuar obra en San Telmo para respetar la protección histórica de la zona
Lo resolvió la justicia porteña al hacer lugar a un amparo iniciado por el ex legislador Rafael Gentili y varios vecinos de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual se solicitaba que se determine judicialmente la caducidad del permiso de una obra para la construcción de un edificio en la Avenida Caseros esquina Piedras, y se respete el entorno catalogado como Área de Protección Histórica 1. En la sentencia se ordena la readecuación del proyecto a la normativa vigente, la cual reduce la altura máxima de 10 a 7 pisos.
La titular del juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 21, Maria Soledad Larrea, hizo lugar a una acción de amparo impulsada por el ex legislador porteño Rafael Gentili y un grupo de habitantes de la Ciudad de Buenos Aires, y ordenó al Gobierno porteño y a la constructora Apremer S.A. a “que viabilicen los mecanismos necesarios a fin de readecuar el proyecto de obra para el inmueble de la Av. Caseros 802 a la normativa edilicia vigente”.
En el amparo se solicitaba que se ordene judicialmente la emisión del acto administrativo que determinara la caducidad del permiso correspondiente a la obra en cuestión y que, se ordene la readecuación del proyecto a la normativa vigente, ya que la zona fue recatalogada por la Legislatura porteña como Área de Protección Histórica 1, lo que implica la adecuación estética de las fachadas al entorno urbano histórico que se protege y con menor intensidad de ocupación total que la anteriormente prevista (ex zona R2aII). De acuerdo a la nueva normativa, en el barrio de San Telmo la altura máxima de la construcción se reduce de 10 a 7 pisos, con usos más limitados y menor pisada debido a la modificación del Factor de Ocupación del Suelo (porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con edificación).
En el fallo, firmado el pasado 1 de septiembre, la jueza Larrea sostuvo que «los actores –en su carácter no sólo de habitantes de la Ciudad sino además vecinos del predio- se encuentran legitimados para impetrar el planteo, pues en definitiva su actuación trasunta la preocupación por la preservación del entorno arquitectónico y visual de la zona que habitan». Y resaltó que el planteo «remite a la figura del ‘amparo ambiental‘, en tanto éste tiende a la protección del ambiente como entorno o medio», comprendiendo «tanto del patrimonio natural como del cultural».
Si bien en la Ley 4464 que define el polígono de Protección Histórica1 para el barrio de San Telmo no se incluye los predios de la vereda par de la avenida Caseros, la magistrada destacó que según el propio Gobierno de la Ciudad informó «la parcela en cuestión se encuentra afectada al Distrito APH1 (14) (Zona de Amortiguación) – Zona 5d de Zonificación”; y que «el art. 5° de la Ley 4464 prevé para los inmuebles a construirse en la vereda par de la Av. Caseros un límite de altura, consistente en el promedio de altura de los inmueble catalogados que forman parte de la subárea que integran». «Es decir, que –cuanto menos- existe un reconocimiento expreso por parte de la autoridad administrativa acerca de que el predio en cuestión actualmente no forma parte de una clásica zona R2aII, sino que está comprendido dentro de la zona de amortiguación de la APH. Por ende, si hoy fuera a otorgarse un permiso, el proyecto debería ajustarse a determinadas pautas que no fueron las tenidas en cuenta al momento de otorgar e permiso en el año 2008«, afirmó la jueza.
En relación al pedido de caducidad del permiso otorgado la magistrada mencionó que de acuerdo a la normativa vigente «la caducidad de la obra se producirá si no tuviere comienzo en el lapso de tres años desde la fecha de otorgamiento del permiso«, y señaló que “la empresa Apremer SA dejó transcurrir seis años desde que el permiso fue concedido sin dar comienzo efectivo a la construcción de obra que fuera aprobada en el 2008«. También destacó que «es obligatorio para la Administración» efectuar inspecciones en las obras autorizadas, y que «en todo ese lapso, el GCBA tampoco efectuó ninguna inspección o relevamiento del predio, a pesar de que debieron haberse efectuado para establecer los inmuebles y sectores con niveles de protección cautelar, etc.».
«En el interín (año 2012, ya vencidos los tres años para que operase la caducidad), se modifica el CPU y la zona anteriormente considerada RIIa2 pasa a ser Zona de Amortiguación de área APH, lo que implica algunas restricciones referidas a la altura, destino, capacidad de ocupación, etc.», expresó Larrea. Y aclaró: «No se advierte la existencia de un perjuicio económico concreto pues no acredita que el proyecto hubiera entrado en etapa de comercialización ni, reitero, que la construcción del nuevo edificio se hubiera iniciado. Es decir que, cuanto mucho, lo que se vería afectado sería –potencialmente, pues ninguna prueba fue ofrecida al respecto- una expectativa de ganancia por la eventual disminución de los pisos que se pudieran construir o los fines a los que se pudieran afectar las unidades”.
Por último, la jueza concluyó que «permitir –tras seis años de inactividad, sin que hubiere comenzado la construcción y sin que se hubiere comercializado- que se concrete una obra que hoy no se hubiera aprobado constituye un sinsentido que afecta bienes de alta valía cuya protección fue dispuesta por la norma constitucional, obligando a los jueces a actuar con particular energía para hacer efectivos estos mandatos constitucionales».
El proyecto inmobiliario, conocido como «el OVNI o CPU» de San Telmo, preveía la construcción de 10 pisos, con departamentos de 1, 2 y 3 ambientes, en la esquina de Caseros y Piedras.
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