Declaran la nulidad de cláusula contractual de adquisición de vivienda social por considerarla abusiva

Por el 10 agosto 2016
La justicia porteña hizo lugar parcialmente al reclamo efectuado por una adjucataria de un inmueble social a quien el Instituto de la Vivienda de la Ciudad rescindió el contrato suscripto con la ex Comisión Municipal de la Vivienda por incumplimiento, reintegrando las sumas abonadas sin intereses y con una quita porcentual, de acuerdo a las condiciones contractuales. En la sentencia se analizaron las cláusulas cuestionadas y se consideró que “la simple devolución del monto nominal implicaría un notable empobrecimiento” de la suscriptora del contrato, “circunstancia que torna este aspecto de la disposición en estudio irrazonable y abusiva”. Si bien se declaró la nulidad del reintegro sin intereses, en relación a la cláusula que establece una quita del 20% de lo abonado ante rescisiones de contratos, el fallo sostiene que dichas condiciones «no se presentan como estipulaciones confiscatorias o irrazonables».

 

El juez Pablo Mántaras, en calidad de subrogante del juzgado N° 24 en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, hizo lugar parcialmente a la demanda interpuesta por una adjudicataria de una vivienda social desarrollada por ex Comisión Municipal de la Vivienda, en la cual solicitaba se declarase la nulidad de ciertas cláusulas del contrato de adhesión suscripto en el año 2000 para la adquisición de un inmueble. En la demanda, se reclamaba al Gobierno porteño y al Instituto de la Vivienda de la Ciudad la devolución inmediata de la totalidad de las sumas abonadas, más intereses, y se cuestionaban ciertas cláusulas del contrato suscripto con la ex CMV, que regulaban la devolución de los fondos abonados en el supuesto de su disolución, sin el pago de intereses y con una quita del 20%.

Según lo dispuesto, el magistrado porteño resolvió “declarar la nulidad de la cláusula decimocuarta de la ‘opción de compra’ suscripta entre la actora y la CMV el 25 de octubre de 2000, en lo que respecta a la devolución de lo abonado sin la percepción de ningún tipo de interés”, por entender que “no aplicar una tasa de interés para actualizar de manera indirecta los montos adeudados resultaría injusto para el acreedor” lesionando su derecho de propiedad.  “Habiendo transcurrido nueve años desde que la actora efectuara el primer desembolso de dinero hasta que se le ofreciera la devolución de lo abonado, y dieciséis a la fecha de la presente sentencia, la simple devolución del monto nominal implicaría un notable empobrecimiento para la Sra. R., circunstancia que torna este aspecto de la disposición en estudio irrazonable y abusiva”, sostuvo.

Si bien el juez consideró que el reclamo de devolución con intereses debía prosperar, en relación al reclamo de reintegro total de lo abonado, sin la quita porcentual estipulada en el contrato, el magistrado resolvió “rechazar parcialmente la demanda en cuanto cuestiona la quita del 20% de lo abonado y demás gastos administrativos previstos en la cláusula décimo octava de la ‘opción de compra’”.

“La inclusión de algún tipo de mecanismo orientado a disuadir el incumplimiento de los compromisos asumidos, o la realización de comportamientos viciados con mala fe, y/o el desistimiento voluntario del acuerdo, se presenta como un medio adecuado para cumplir con los fines perseguidos por la autoridad pública contratante. En consecuencia, el porcentaje de quita estipulado, así como la detracción del porcentaje de gastos administrativos y del canon de inscripción, no se presentan como estipulaciones confiscatorias o irrazonables”, sostuvo Mántaras.

En la sentencia, firmada a fines del mes de junio pasado, el juez dio por probado que “el motivo de la disolución del vínculo contractual fue que del informe del Registro de la Propiedad Inmueble de fecha 28 de noviembre de 2006 surgía que la actora contaba con un inmueble inscripto a su nombre”. También se señala que los aportes totales efectuados por la adjudicataria fue de 5.922,19 pesos, y que el IVC, al momento de poner a disposición el reintegro, en mayo del 2009, informó que el monto total del mismo era de 4.264,26 pesos, conformado del siguiente modo: $410,03 por la opción de compra, $820,05 por la opción de reserva, $4.100,25 por las 25 cuotas de aporte y una quita de $1066,07, en concepto de quita del 20% respecto de las clausulas 14 y 15 del contrato suscripto.

Además de ordenar al IVC que reintegre a la actora lo pagado, menos las quitas, con intereses de acuerdo al criterio fijado en la causa “Eiben” del fuero CAyT, el juez hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el Gobierno porteño. Para así resolver, Mántaras tuvo en cuenta que “tanto la ex CMV -al momento de llamar a licitación y suscribir las opciones de reserva y compra con la Sra R.-, como el IVC -en oportunidad de resolver dichos contratos-, constituían una entidad autárquica con personería jurídica y patrimonio propio y diferenciado, que gozaba de múltiples facultades para desarrollar e implementar operatorias destinadas al cumplimiento de sus fines”.

No surge de las constancias obrantes en autos que el GCBA hubiera tomado intervención en cualquiera de estas instancias. En este sentido no se ha ofrecido prueba ni aportado elemento probatorio alguno que permita identificar actos u omisiones del GCBA que impliquen atribuirle algún tipo de responsabilidad en lo que respecta a la estipulación de las cláusulas aquí cuestionadas, en la resolución del contrato, o bien en la recepción de pago alguno por parte de la actora, que lo pusiera en obligación de reintegrarlo.  En virtud de las consideraciones antedichas, le asiste razón al GCBA en cuanto a que no resulta titular de la relación jurídica sustancial que ha dado origen a esta controversia, por lo que corresponde hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta”, afirmó.