Prohíben cobro de dos meses de alquiler como comisión inmobiliaria
La justicia porteña suspendió de forma inmediata la resolución del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires que habilitaba el cobro de comisiones por alquiler superiores a las establecidas en la ley local. De acuerdo a lo resuelto, los corredores inmobiliarios porteños no podrán cobrar a los inquilinos de viviendas más del 4.15% del valor total del contrato. En caso de incumplimiento de lo dispuesto, se impondrá una multa de 20.000 pesos al Colegio de Corredores por cada caso acreditado.
El juez Marcelo Segón, titular del juzgado N° 17 en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, resolvió este viernes 6 de mayo “suspender en forma inmediata la Resolución CUCICBA N° 350/16” mediante la cual el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios habilitó el cobro de hasta dos meses de alquiler de comisión, aplicando el principio de libertad contractual para todas las comisiones inmobiliarias, incluidas las que cobran a los inquilinos de viviendas, a partir de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y sin respetar la normativa local (ley 2340) que creó dicho colegio profesional estableciendo regulaciones para la actividad.
De acuerdo a lo resuelto por el magistrado en la medida cautelar dictada en el marco de un amparo colectivo -impulsado por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, y por el señor Gervasio Muñoz, en su calidad de inquilino y de integrante de la agrupación Inquilinos Agrupados contra el CUCICBA-, hasta tanto se dicte sentencia definitiva “los corredores inmobiliarios no podrán cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato de acuerdo a lo dispuesto por la Ley N° 2340”, en su artículo 57.
Para así resolver, el juez Segón detalló la normativa aplicable al caso, y destacó que teniendo en cuenta que varios artículos del Código Civil y Comercial de la Nación “constituyen el principal argumento tenido en cuenta por CUCICBA a los fines del dictado de la Resolución 350/2016, es importante conocer la opinión respecto de los mismos por el Dr. Ricardo L. Lorenzetti quien fue Presidente de la Comisión Redactora del proyecto del Código Civil y Comercial de la Nación”.
“Con relación al artículo 1255 del Código Civil y Comercial de la Nación, sostiene que ‘es importante recordar, además, que estos criterios generales deben ser apreciados en cada operación jurídica en particular, habida cuenta de que para muchos casos de contratos de obra se consagran – como luego veremos – soluciones especiales, que, por tanto, han de prevalecer’…’la segunda parte del segundo párrafo del texto que anotamos ratifica el rol que cumplen las leyes arancelarias locales, como instrumento de afirmación de la justicia y de la paz social, al reconocer que los jueces deben fijar el precio en atención a las mismas’”, cita el magistrado porteño en los fundamentos de su resolución.
Respecto del artículo 1350 del Código Civil y Comercial de la Nación Segón destacó de la interpretación normativa de Lorenzetti que “esta norma debe ser complementada con la legislación especial y la local”, y que “actualmente las provincias tienen leyes arancelarias de orden público que establecen los porcentajes o la forma de calcular la comisión, y ello en virtud de que estamos en presencia de una profesión reglada, lo que no debe pasar inadvertido”, por lo que “el uso del lugar de celebración del contrato, cualquiera sea éste, o de realización principal de su cometido o la que fije el juez, debe tener en cuenta las leyes arancelarias locales”.
“En ese contexto y atento a la normativa antes indicada, cabe concluir que la Resolución 350/2016 es prima facie contraria no sólo al Código Civil y Comercial de la Nación –el cual deja a salvo lo establecido en la normativa local- sino también a la Ley Nº 2.340 la cual de forma inequívoca establece que no es competencia del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la de la Ciudad de Buenos Aires fijar el monto correspondiente a cobrar en concepto de comisión al inquilino sino esta atribución es de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, que aún no ha sido ejercida”, afirmó Segón.
“Es decir, en virtud de la ley de creación de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la de la Ciudad de Buenos Aires antes mencionada dicho ente público no estatal no tiene competencia para el dictado de la resolución aquí cuestionada ello, ya que la Ley Nº 2.340 no lo facultó expresamente a tal fin sino que, muy por el contrario la legislatura conservo su potestad para fijar los respectivos aranceles”, agregó.
Ante los fundamentos expresados, el magistrado consideró que “corresponde tener por acreditada la verosimilitud del derecho dado que la Ley Nº 2.340 establece que el monto máximo a cobrar en concepto de comisión al inquilino es equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato, siendo por ende contraria a dicha norma la Resolución 350/2016 que permite cobrar hasta 2 meses de alquiler”.
Considerando que la medida dictada protege “el derecho al acceso a la vivienda digna a cuyo acceso se ven dificultados los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires debido al cobro de comisiones que exceden lo permitido por la Ley N° 2340”, y que en el amparo en cuestión “se discuten intereses individuales homogéneos” –de inquilinos y de corredores inmobiliarios-, el juez Marcelo Segón afirmó que “debe establecerse un mecanismo de control a fin de velar por el estricto cumplimiento de lo aquí ordenado”. En consecuencia ordenó “ a CUCICBA velar por el estricto cumplimiento de la presente ejerciendo el poder disciplinario con independencia de la responsabilidad civil, penal o administrativa que pueda imputarse a los matriculados”, bajo apercibimiento de imponerle una multa de “veinte mil ($20.000) por cada incumplimiento acreditado en autos, la cual se le hará efectiva a partir de los 3 días de notificada la presente, suma que se destinará a las actividades de difusión de los derechos de los inquilinos que realizará la coactora ACIJ”.
Finalmente, y considerando el carácter colectivo de la presente, el magistrado dispuso “darle amplia difusión a la medida cautelar aquí dictada” a través del Boletín Oficial de la Ciudad y en las emisoras oficiales de amplitud y frecuencia modulada y en el canal televisivo de la Ciudad, como así también mediante “la publicación por edictos por 3 días en los siguientes diarios de mayor circulación de la ciudad: diarios Clarín, La Nación y Página 12, cuyo costo deberá ser solventado por la demandada”. El Colegio de Corredores Inmobiliarios también deberá colocar un banner en la página principal de su web con la parte dispositiva de medida cautelar dictada, y “remitirle un e-mail y/o comunicación fehaciente a todos los matriculados comunicándoles la presente, informando en autos el resultado positivo o negativo de cada envío, con el correspondiente acuse de recibo”.
En el marco de este amparo, el magistrado dispuso semanas atrás la difusión de la existencia de la causa a fin de que se presenten aquellas personas interesadas en el litigio. En la resolución se menciona la presentación de varios corredores inmobiliarios y de inquilinos, con posiciones afines a las expuestas por el CUCICBA (parte demandada) y por ACIJ (demandante).
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