Ordenan al GCBA disponer la demolición de una construcción ilegal en Balvanera
Lo dispuso la justicia porteña en el marco de una demanda impulsada por el titular de un inmueble ubicado en Larrea al 400, contra el administrador del consorcio, el propietario de las demás unidades que integran el edificio y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, ante la construcción irregular desarrollada en altura y sobre espacios comunes. En la sentencia se remarca que el edificio cuenta con una construcción aprobada en planta baja, entre piso y primer piso, y se construyeron sobre varias unidades un segundo, tercero, cuarto y quinto piso sin registro, ni planos, ni cálculos de sostén, lo que pone en riesgo la seguridad de ocupantes y terceros. En 30 días, el GCBA deberá dictar el acto administrativo para disponer la demolición o supresión total o parcial de las obras en contravención con el Código de Edificación de la Ciudad.
El titular del juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 17, Marcelo Segón, resolvió el pasado 20 de mayo hacer lugar parcialmente a la demanda iniciada por el propietario de una unidad de un edificio ubicado en Larrea al 400, en el barrio de Balvanera, contra el propietario de cuatro de las cinco unidades que conforman dicho inmueble y el administrador del consorcio por haber realizado obras ilegales afectando su propiedad, y contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por incumplir con su obligación de control e impedir la construcción en altura desplegada. Tras valorar los informes de peritos, normativa y documentación incorporada al expediente, el magistrado porteño condenó al Gobierno de la Ciudad «a que -dentro del plazo de treinta (30) días- dicte el acto administrativo pertinente, de acuerdo con lo establecido en el inciso b) del parágrafo 6.3.1.2. ‘Obras en contravención’ del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires». En dicha norma se establece que frente a obras en contravención con el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por intermedio de sus organismos competentes puede «disponer demoliciones y supresiones totales o parciales, cuando los hechos no declarados hagan que se vulneren normas de aplicación vigentes a la época de su ejecución, afectándose la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, determinados tales aspectos por las oficinas de la especialidad o bien se resientan o se avancen sobre derechos y bienes jurídicos de linderos, condóminos y vecinos según dictámenes o fallos recaídos en actuaciones judiciales o administrativas en las que entiendan y se expidan las respectivas jurisdicciones, según se trate de bienes privados o públicos».
Para así resolver el juez Segón analizó los fundamentos de la demanda, cuyo objetivo era que se ordene demoler la parte del edificio que en forma ilícita se construyó sobre partes comunes y propias, «superando las superficies que por reglamento de copropiedad corresponde a las unidades 1, 3, 4 y 5»; también sopesó los argumentos de los demandados centrados en falta de legitimación pasiva y prescripción; y consideró los dictámenes periciales efectuados tanto por un ingeniero civil como por una arquitecta.
«Si bien las obras datan del año 1992 y el informe producido por la Dirección General de Fiscalización y Control, de fecha 22 de septiembre de 2009, indica que el establecimiento sito en la calle Larrea […], se encontraría clausurado por Disposición N° 1146/DGFYC/2005; el perito ingeniero civil informó que no pudo hallar documentación que acredite que las construcciones motivo de autos se hubieran realizado de manera reglamentaria; que no puede considerarse una obra terminada; que la inexistencia de un plano de construcción (o arquitectura) y menos aún de ‘estructura resistente’, puede permitir presumir que la construcción no es soportable por los cimientos del edificio«, detalla el magistrado en su sentencia.
Y en relación al dictamen de la perito arquitecta, agrega: «Se trata de una obra clandestina, sin aprobación por plano, previa o posterior a su construcción. Quedó demostrado, además, que ese edificio tiene tres pisos PB, EP y 1°, aprobados y se construyeron 2°, 3°, 4°, 5°, sin registro hace 22 años, infringiendo la reglamentación vigente; el cual, afirma la perito arquitecta, no puede recibir 4 pisos más sino están presentados los Planos, con la Estructura Proyectada de antemano y el cálculo de las bases y estructura sostén del edificio, autorizado a construir con conocimiento previo de la capacidad portante de las bases y de la resistencia del suelo de fundación por ensayos. No puede soslayarse en la presente causa que, de acuerdo a lo informado por esa experta, si las bases se calculan para soportar determinado número de pisos y se excedió ese número de pisos, sin planos, la construcción tiene serio riesgo de inseguridad para el entorno«.
Sentada la ilegalidad de la construcción y el riesgo que la misma puede significar, el juez desestimó la excepción de prescripción planteada por el GCBA remarcando que «resultaría absurdo e incomprensible ampararse en la situación de hecho creada y entender que se encontraría prescripta la acción para que el Gobierno de la Ciudad ejerza su poder de policía, en relación con la obra ilegítima construida, lo cual resultaría una burla a la juridicidad, dejando la indeseable enseñanza de que es más conveniente proceder en contra de las normas jurídicas que acatarlas, incluso con grave riesgo a la seguridad». «La entonces Municipalidad de la Ciudad –actual Gobierno de la Ciudad- tenía a su cargo la fiscalización del cumplimiento de las medidas de seguridad y protección de las obras, estando facultada para exigir cualquier previsión útil en resguardo de las personas, seguridad de la vía pública y de predios linderos«, afirmó Segón, enfatizando que «la Administración debe ejercer esa potestad frente a las obras no declaradas, que vulneran normas de aplicación vigentes a la época de su ejecución afectando, primordialmente, la seguridad edilicia«.
Si bien el propietario demandado y el administrador del consorcio remarcaron en sus planteos que en el Reglamento de Copropiedad se estipuló que los propietarios de las unidades funcionales podrán introducir mejoras, realizar modificaciones, refacciones, construcciones, ampliaciones, incrementar superficie dentro de su unidad de propiedad exclusiva sin el consentimiento de los restantes copropietarios, el magistrado subrayó la obra cuestionadas no solo se apoya sobre las unidades funcionales N° 1, 3, 4 y 5 (de propiedad del titular demandado) sino que lo hace también sobre partes comunes del edificio. Además se destaca en la resolución que la superficie cubierta del edificio, según el Plano de Mensura registrado es de 846,71 m2, existiendo 321,29 m2 de superficie no registrada en plano. A su vez, el edificio «no tiene registrado plano de obra alguna», y de acuerdo a la normativa vigente al momento de registro de planos la altura aceptada para la habilitación era de 9.50 metros, contando actualmente con una altura de 17.50 metros.
«La parte demandada no acreditó, frente a las nuevas obras realizadas y comprobadas, contar con un permiso de obra y con los requisitos legales exigidos para realizarlas; ni tampoco el Gobierno ejerció el poder de policía, a fin de resguardar la seguridad, frente a la construcción de nuevos pisos de un edificio que no contaba con autorización administrativa, planos de obra aprobados y registrados ni profesionales que se hicieran cargo de ello, a fin de cumplimentar los recaudos pertinentes, con riesgo de sus ocupantes y de terceros«, subrayó Segón.
Acreditada la obra en contravención y definido el rol de fiscalización y control de la administración comunal, el juez remarcó que el Código de Edificación «habilita a la Administración a ‘disponer’ (cf. la primera acepción del Diccionario de la Real Academia Española: “colocar, poner algo en orden y situación conveniente”) por sí, las demoliciones y supresiones totales o parciales», por lo que el GCBA «debe ejercer esa potestad frente a las obras no declaradas, que vulneran normas de aplicación vigentes a la época de su ejecución afectando, primordialmente, la seguridad edilicia».
Para el cumplimiento de lo dispuesto, el magistrado fijó el plazo de 30 días, el cual consideró «razonable atento la índole de las cuestiones técnicas que deberá analizar el Gobierno de la Ciudad en razón de complejidad del tema bajo análisis, a fin de proceder en consecuencia». «A tal efecto, de acuerdo a las constancias comprobadas de la causa, la Administración deberá tener en cuenta que no se encuentran configuradas las excepciones contempladas en el inciso d) de la normativa citada pues, las construcciones sin declarar superan los 100 m2; no se trata del supuesto de obras realizadas en terrenos donde se localicen viviendas de uso unifamiliar; ni de obras ejecutadas para dar accesibilidad a las personas con discapacidad en las áreas comunes o propias de las viviendas multifamiliares, apto profesional, vivienda y apto profesional, en edificios públicos y en edificios privados de distintos destinos», destacó.
Finalmente, y ante el reclamo de la parte demandante de una indemnización por los daños y perjuicios recibidos, el juez condenó al propietario demandado y al administrador del consorcio «a pagarle el monto indemnizatorio que se determine en la etapa de ejecución de sentencia», ya que «el propio demandante no precisó qué otros rubros indemnizatorios pretendía que se le reconozcan, en base a la responsabilidad atribuida a los demandados, expresando genéricamente que ellos deberán alcanzar –como mínimo- el valor de venta de mercado de su unidad funcional» ante supuesto detrimento patrimonial sufrido.
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